Albert資訊園地

關於部落格
【Albert的資訊事件簿 】< ==(Albert的資訊事件記錄部落格)
【Albert的旅記日誌】< ==(Albert的攝影遊記部落格)

這裡是有關於Albert資訊學習園地以及放置攝影照片的地方...


WAU_classic('isdbqgkjjctw')
  • 104999

    累積人氣

  • 3

    今日人氣

    0

    訂閱人氣

用五分埔精神 創造95%住房率

用五分埔精神 創造95%住房率

商業周刊 第1058期  2008-03-03撰文者:曠文琪、楊之瑜

當台北市旅館平均住房率掉到5成以下時,戴彰紀在台北黃金地段開設的平價旅館卻幾乎天天客滿,原因無他,憑的就是他凡事精打細算的生意頭腦。

戴彰紀的旅館客房清理就有70個標準作業流程,連進門的方向都有規定。(攝影者.張家毓)

一塊報價十元的磁磚,最後兩元成交;一間四坪大的旅館客房,比同業少三坪,卻創造了九五%的高住房率,比台北市旅館業平均住房率約五成高出許多。

這是什麼樣的生意?

這是台灣超火紅的平價設計旅館「新驛」創辦人戴彰紀,帶著他的團隊,每天捧著便當,和水泥、木工師傅一尺、一材「算」出來的生意。「時機越歹,反而越是我們的機會,」戴彰紀說。

他憑什麼危機入市?而且時機越壞,賺得越多?現年五十四歲的戴彰紀,是個典型的台灣小生意人,卻能把資源放到最大。

「我跟人家說,我們做平價設計旅館,就是把自己脫光光,走到五分埔裡,穿得很漂亮出來,人家還認為我們很有品味,那樣就對了,」戴彰紀幾句話把經營平價設計旅館的心法說得清楚。

什麼是五分埔精神?一、精算成本。多一分錢都不可能。有了既定的預算,團隊才會去磁磚庫房一塊、一塊挑,找到一樣漂亮的兩元磁磚;二、物超所值。他靠品味設計增加房間質感,吸引大批預算有限的消費者。

觀察細膩,危機入市 
從牙刷供應看出旅館榮枯,伺機洽租


戴彰紀前半生一路順遂,二十多歲的他,親眼目睹七○年代台灣房地產飆漲。他畢業後去賣小貨車,上班三個月,政府宣布禁止日本車進口,他的業務暴增三倍,累積第一桶金後,開始投資小旅館。

當時他在士林投資汽車旅館,原本在淡水買了一塊地準備再開旅館,沒想到建商馬上找上門,「我十五萬買地,建商用四十五萬買走,」他說。算算,淨賺兩倍。後來因親戚介紹,進入泰國房地產市場,同樣在市郊下手,又大賺一筆,二十多年來,他從來沒有虧過。

戴彰紀做生意很會算,卻算不到健康問題。一九九二年,三十八歲的他,因太操勞,肝功能失調。正常人的肝指數在四十以下,他的肝指數卻曾飆高到一千。「在獲利最豐富的時候,卻覺得死亡陰影籠罩,很無奈,」他說。
在澳洲休養十年,他旅行全球,足跡遍及歐洲、美國,還跑到南美洲、印度、非洲,住遍各地設計旅館。看到以前的同業一直超車,「還是會心很癢,很想做些什麼,」他說。

二○○四年,戴彰紀回到了台灣。這個他熟悉的土地,然而戰場已經人事全非。全台北市上千家的老舊旅館估計以每年四%的速度汰換中。「你們(指《商業周刊》)不是有寫嗎?歹時機也能做出好生意,」「我以前做生意,都是在好時機,後來我才發現,可以把自己有的做到最好,才是好的時機啦!」戴彰紀說。

二○○七年,台北市的公司行號關了一五%,所有的指數指向景氣低迷,但戴彰紀手中的旅館卻是一家接著一家開,從台北市建國北路旁的喜瑞、台北站前的新驛、信義路上的新尚,到即將開幕的兩家丹迪(Dandy),即使不景氣,卻每次都有斬獲。

走進戴彰紀位於台北火車站對面懷寧街的新驛旅館,房地產月租每坪一千八百元起跳,但戴彰紀卻選在這裡開平價旅館,一晚均價只要一千五百六十元。一般人會想,這樣怎麼划算?但這裡是台北市所有旅館中,訂房率最高的地方,一個月三十天的高週轉率,每月一房的收入約四萬六千元,與七千二百元的月租金(以一房四坪算)相較,依然有很多的獲利空間,更重要是,這種黃金平價新模式,讓同業驚豔。

戴彰紀很懂得危機入市。「我的每一個投資都是來自於別人的經營不善,」而且透過飯店牙刷供應商,就可知道哪家飯店經營狀況不佳,立即洽商租約,取得最低的進駐成本。

在投資上,他有固守的鐵紀──永遠留底三成,絕對不獨資。一定找比他更厲害的人一起投資,「我絕不會輸到連最後一把都沒有。活著,才有機會。」

說話不疾不徐,看得出戴彰紀總謀定而後動。「我做一家旅館前,會看附近十幾家,觀察周遭人的形態,看我們的定位對不對,」他說。

戴彰紀從小愛做生意,培養商機的嗅覺,跟他同事的集團總經理曾美絹觀察,戴彰紀善於找出方向,看準了就帶經營團隊一起衝。

嚴格管控成本、坪效 
一個決策,要五人反覆驗算才定案


在經營新驛平價旅館前,戴彰紀曾與友人合資一億六千萬元,經營設計旅館──喜瑞系列,還曾被《時代》(Time)雜誌報導,但負責飯店行銷的戴毓蓉透露,戴彰紀前半年對喜瑞的經營方向很擔憂,讓他重新思考設計旅館的方向,他想起在中國看到的平價旅館風潮,找來經營團隊商量,大家反應都相當熱烈。

那時候,他們進行大減法,戴彰紀說:「我們一直減、一直減,不需要的一點都不能留。」所以,在喜瑞用一張一萬多元的設計師椅,到了新驛減成一張一千多元的書桌椅。

如果你打開新驛的房門,發現行李無法順利拖到窗邊,不要訝異,因為床與書桌僅隔不到六十公分,但是這裡的住房率卻達九五%。

因戴彰紀能精準算出來自南韓、香港、日本、台灣的背包客的需求,他們要的不是房間大,而是一張舒服的床與乾淨空間,如果再與牆上台北一○一的風景共眠,平均一千五百六十元的房價,早已物超所值。

有了新驛的經驗,戴彰紀八個月內又再開新尚系列(均價在一千九百二十元),比新驛多出三百六十元,他又如何物超所值?

走進台北市信義路上的新尚旅館,一間名為Romo Breeze的主題設計房,就像有陣微風拂過,充滿浪漫輕鬆的氣氛,每個房間都有早餐與無線上網,這是背包客與商務客的最愛。

戴彰紀究竟如何貫徹五分埔精神?

第一步,成本控制。論原料談判的經濟規模,戴彰紀絕對拚不過大型連鎖旅館。「我們就是一算再算,一個決策,五個人拿起計算機一直算。總經理跟副總算完還會交換再算。」

戴彰紀每次租旅館,對象都是三十到五十年的老舊旅館,他看好老旅館的擁有者偏好現金收入,長約一次就簽十五年,可以讓價格殺到最低。

台北市旅館公會理事長徐銀樹分析,戴彰紀很會利用空間。以新驛與新尚為例,房間面積四到五坪,較業界一般七到八坪幾乎少一半,同樣一層一百坪,戴彰紀的旅館可以創造二十到二十五間房,傳統業者只有十二到十四間。

主題設計,一新耳目
啟用學生與新秀設計,創造雙贏


再談單位面積所創造的價值。別看新驛、新尚縮小面積,但是換算出來每坪單位可創造的價值從三百八十四元到三百九十元,反比一般平價旅館最高可多出一七○%。

至於裝修費,「應該比同業便宜兩成,」集團副總經理魏秋富說。「你看這個門,比一般的高對不對?」一扇浴室玻璃門直直做到天花板,高二.六公尺,雖比平均值多六十公分,但總成本卻比一般兩百公分門加水泥牆更省。

第二步,物超所值。便宜不足以吸引客戶,高質感才是關鍵。「用五分埔的價格,穿出一流品味。誰說設計就要貴?」藝術總監洪伽瑜說。在國外,設計旅館一晚要上萬元,因為這包含給設計師的費用,在台北,設計一個五十到六十間房的旅館,設計師可以開出從三百到六百萬元不等的設計費,戴彰紀想做便宜的旅館,聽起來有點不可能。

戴彰紀的「絕」在於,他用急於擁有舞台的年輕設計人才。如新尚就是與實踐大學工業設計系學生合作設計的案子。九間房每間主題不同,成為新尚最搶手的訂房標的,更成為全台各地設計系學生來台北參加活動時指定居住的旅館。即將開幕的丹迪新旅館設計,也邀來唱片封面設計師,與服裝設計師參加。

新秀設計師有展現自己作品的欲望,讓他們設計這些旅館當作舞台,就會不計較費用。戴彰紀認為,這是雙贏。最近他們還計畫與設計師推出周邊產品,如筆記本或可把家裡布置成設計旅館的貼紙,互相拆帳。

戴彰紀很拚命,因為做設計旅館,而開始接觸設計,他跑到學學文創去上色彩學,贊助新興的設計師,並帶著團隊到東京表參道、中城一家家的店逛。

利用槓桿原理,把資源放到最大。不斷把手上的資源放大,就是戴彰紀能隨時掌握「好時機」的關鍵。「我感覺到這次,我真的可以把自我價值實踐出來,」他緩緩的說。 

*戴彰紀小檔案
出生:民國43年
學歷:崇右企專企管科(現改制為技術學院)
經歷:匯豐汽車桃竹苗地區銷售經理
現職:新尚、新驛旅店董事長
相簿設定
標籤設定
相簿狀態